بسیاری از صاحبان کسب و کارها و مستاجران در ایران به ویژه در شهرهای بزرگ با دو مفهوم کلیدی در حقوق املاک تجاری به نام های “سرقفلی” و “مالکیت” مواجه هستند. این دو مفهوم که اغلب در قراردادهای اجاره و خرید و فروش املاک تجاری به کار می روند از نظر حقوقی و مالی تفاوت های اساسی دارند. هدف از این مقاله روشن ساختن تفاوت های مالکیت و سرقفلی و علی الخصوص تفاوت قیمت مالکیت و سرقفلی می باشد.
جهت همکاری با وکیل متخصص در امور مربوط به سرقفلی به صفحه وکیل سرقفلی در تهران مراجعه کنید.
تعریف مالکیت
در نظام حقوقی ایران مالکیت به عنوان جامع ترین و کامل ترین حق مالی شناخته می شود که یک شخص می تواند بر یک مال داشته باشد. مطابق با ماده ۳۰ قانون مدنی “هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد.” این ماده قانونی به روشنی دامنه وسیع حقوق مالک را مشخص می کند. مالک نه تنها حق استفاده (انتفاع) از ملک خود را دارد بلکه حق بهره برداری از آن به هر شکلی که مایل باشد (در چارچوب قانون) و همچنین حق انتقال (تصرف) ملک به دیگری را نیز دارا است.
برای دریافت مشاوره رایگان و تخصصی و همکاری با وکیل ملکی مجرب در تهران به صفحه وکیل ملکی مراجعه کنید.
نکات مهم در خصوص مالکیت:
- مالکیت یک حق دائمی است مگر آنکه به موجب قانون یا اراده مالک از بین برود.
- مالکیت یک حق انحصاری است به این معنا که هیچ شخص دیگری نمی تواند بدون اجازه مالک در ملک او تصرف کند یا از آن بهره مند شود.
- مالکیت یک حق قابل انتقال است مگر در مواردی که قانون منع کرده باشد.
- اثبات مالکیت معمولاً از طریق ارائه سند رسمی مالکیت صورت می گیرد.
تعریف سرقفلی
در مقابل مالکیت سرقفلی یک حق مالی متفاوت است که به تدریج و در طول زمان به واسطه فعالیت مستاجر و رونق کسب و کار او در یک مکان تجاری ایجاد می شود. سرقفلی به زبان ساده پولی است که مستاجر یک ملک تجاری در ابتدای اجاره به مالک پرداخت می کند یا در طول مدت اجاره به دلیل ایجاد رونق و اعتبار برای آن مکان کسب می کند و در زمان تخلیه ملک مطابق شرایطی مستحق دریافت آن از مالک یا مستاجر بعدی خواهد بود.
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ به حق سرقفلی اشاره کرده و آن را به عنوان “حقی که مستاجر محل کسب و تجارت به موجب آن می تواند در صورت تخلیه محل از موجر یا مستاجر بعدی مطالبه نماید” تعریف می کند. این تعریف به خوبی ماهیت سرقفلی را به عنوان یک حق مالی که برای مستاجر در نظر گرفته شده مشخص می سازد.
برای آگاهی از قوانین سرقفلی به صورت جامع و کامل به مقاله قانون سرقفلی مغازه مراجعه کنید.
نکات مهم در خصوص سرقفلی
- سرقفلی یک حق مالی است اما حق مالکیت بر عین ملک نیست. مستاجر دارنده سرقفلی مالک ملک محسوب نمی شود بلکه صرفاً حق استفاده و بهره برداری از آن را دارد و در صورت تخلیه مستحق دریافت ارزش سرقفلی است.
- سرقفلی یک حق تدریجی است و به مرور زمان و به واسطه فعالیت مستاجر ایجاد می شود.
- سرقفلی قابل انتقال به مستاجر بعدی است مگر در مواردی که در قرارداد اجاره منع شده باشد.
- ارزش سرقفلی متغیر است و تحت تاثیر عوامل مختلفی مانند رونق اقتصادی تغییرات بازار و شرایط کسب و کار قرار می گیرد.
- قوانین مربوط به سرقفلی به ویژه قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و قانون مدنی از جمله قوانین حمایتی از مستاجر محسوب می شوند.
تفاوت های اساسی سرقفلی و مالکیت
برای درک بهتر تفاوت های بین سرقفلی و مالکیت می توان این دو مفهوم را در قالب یک جدول مقایسه ای و سپس به صورت تشریحی بررسی نمود :
- ماهیت حقوقی: مالکیت یک حق عینی است به این معنی که مستقیماً بر روی خود مال (عین ملک) اعمال می شود و در مقابل همگان قابل استناد است. در مقابل سرقفلی ماهیت حق دینی دارد یعنی حقی است که مستاجر نسبت به موجر یا مستاجر بعدی دارد و به طور مستقیم بر عین ملک اعمال نمی شود بلکه بر منافع و ارزش تجاری آن مرتبط است. البته سرقفلی دارای جنبه های عینی نیز هست چرا که به یک مکان مشخص و فیزیکی تعلق دارد.
- موضوع حق: موضوع حق مالکیت عین مال (ملک) است. مالک صاحب خود ملک و اجزای آن است. در حالی که موضوع حق سرقفلی منافع و ارزش تجاری ملک است. دارنده سرقفلی مالک ملک نیست بلکه حقی بر ارزش تجاری ایجاد شده در آن مکان دارد.
- دامنه حق: مالکیت حق مطلق و جامع بر عین مال است به این معنا که مالک تقریباً هرگونه تصرف و انتفاعی را می تواند در ملک خود داشته باشد مگر در مواردی که قانون محدود کرده باشد. اما سرقفلی یک حق محدود و مشخص است که صرفاً به حق کسب و کار و بهره برداری تجاری از ملک مربوط می شود.
- ایجاد حق: حق مالکیت معمولاً به صورت اولیه و با سند رسمی ایجاد می شود مثلاً با خرید ملک و ثبت سند به نام خریدار. همچنین مالکیت می تواند از طریق ارث یا سایر طرق قانونی به شخص منتقل شود. در مقابل سرقفلی به صورت تدریجی و به واسطه فعالیت مستاجر در ملک و رونق کسب و کار او ایجاد می شود و نیاز به سند رسمی اولیه ندارد.
- مدت حق: مالکیت یک حق دائمی است و تا زمانی که مالک آن را به دیگری منتقل نکند یا به موجب قانون از بین نرود به قوت خود باقی می ماند. اما سرقفلی یک حق موقت و محدود به مدت اجاره است. با پایان مدت اجاره سرقفلی نیز به طور معمول از بین می رود مگر آنکه قرارداد اجاره تمدید شود یا شرایط خاصی در قرارداد اولیه پیش بینی شده باشد.
- قابلیت انتقال: حق مالکیت به طور کلی قابل انتقال است و مالک می تواند ملک خود را به هر شخص دیگری که بخواهد منتقل کند. در مقابل قابلیت انتقال سرقفلی محدودتر است و اغلب نیاز به رضایت موجر دارد. در برخی موارد قرارداد اجاره ممکن است انتقال سرقفلی را به طور کلی ممنوع کرده باشد.
- ارتباط با ملک: مالکیت حق مالکیت بر خود ملک است. مالک صاحب اصلی ملک و زمین و ساختمان آن است. اما سرقفلی حق بهره برداری تجاری از ملک است. دارنده سرقفلی صرفاً حق دارد از ملک برای کسب و کار خود استفاده کند و از رونق آن بهره مند شود.
- ارزش: ارزش مالکیت به ارزش ذاتی ملک و تغییرات بازار املاک بستگی دارد. ارزش یک ملک تحت تاثیر عواملی مانند موقعیت مکانی متراژ مصالح ساختمانی و شرایط بازار مسکن تعیین می شود. در مقابل ارزش سرقفلی به رونق کسب و کار و موقعیت مکانی تجاری ملک بستگی دارد. ارزش سرقفلی تحت تاثیر عواملی مانند شهرت تجاری مستاجر نوع کسب و کار میزان مشتریان و شرایط بازار کسب و کار تعیین می شود.
- قوانین حاکم: مالکیت تحت حاکمیت قانون مدنی قانون ثبت اسناد و املاک و سایر قوانین مربوط به اموال و مالکیت است. در حالی که سرقفلی عمدتاً تحت حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و قانون مدنی است. قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ به طور خاص به موضوع سرقفلی پرداخته و حقوق و تکالیف موجر و مستاجر در این زمینه را مشخص کرده است.
قیمت سرقفلی چگونه محاسبه می‌شود؟
راس ۵۰ میلیون تومان، ۲ درصد.
از ۵۰ میلیون تا ۱۰۰ میلیون تومان ،۱ درصد.
از ۱۰۰ میلیون تا ۵۰۰ میلیون، ۷۵/. درصد.
از ۵۰۰ میلیون تومان ۵/. درصد.
از ۵۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان، ۱۰ درصد.
۱ میلیارد تا ۲ میلیارد تومان، ۸ درصد.
۲ میلیارد تا ۴ میلیارد، ۴ درصد.
و افزون بر ۴ میلیارد تومان، ۲ درصد است.
تفاوت قیمت مالکیت و سرقفلی
تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت ۷۰ به ۳۰ است. یعنی قیمت سرقفلی در کل بیشتر از مالکیت است. کسی که ملکی را اجاره می کند و در آن به کسب و کاری مشغول می شود، به مرور زمان برای خود اسم و رسمی پیدا کرده و شهرتی می یابد که بر ارزش ملکی که در آن مشغول به کار است می افزاید.
نتیجه گیری
در این مقاله به بررسی جامع و دقیق تفاوت های بین سرقفلی و مالکیت در حقوق ایران و همچنین تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت پرداختیم. همانطور که ملاحظه شد این دو مفهوم علی رغم ارتباط ظاهری از نظر ماهیت حقوقی دامنه حق نحوه ایجاد و انتقال و قوانین حاکم تفاوت های اساسی دارند.
مالکیت حق مطلق و جامع بر عین مال است در حالی که سرقفلی حق مالی ناشی از رونق کسب و کار در یک مکان تجاری است و به مستاجر تعلق می گیرد. درک این تفاوت ها برای تمامی فعالان اقتصادی و صاحبان کسب و کارها به ویژه مستاجران املاک تجاری امری ضروری است.
با توجه به پیچیدگی های حقوقی مربوط به سرقفلی و مالکیت توصیه نهایی ما به شما این است که در تمامی معاملات و قراردادهای مربوط به املاک تجاری احتیاط لازم را رعایت کنید و حتماً از مشاوره و راهنمایی وکیل متخصص در امور ملکی بهره مند شوید.
پرسش و پاسخ های متداول
۱. آیا مستاجر ملک مسکونی هم می تواند سرقفلی داشته باشد؟
خیر سرقفلی منحصراً به املاک تجاری تعلق می گیرد و در مورد املاک مسکونی مصداق ندارد. در املاک مسکونی رابطه حقوقی بین موجر و مستاجر صرفاً بر اساس قرارداد اجاره و قوانین مربوط به اجاره مسکن تنظیم می شود.
۲. آیا می توان سرقفلی را به ارث گذاشت؟
بله حق سرقفلی قابل انتقال به وراث مستاجر است. در صورت فوت مستاجر دارنده سرقفلی این حق به وراث قانونی او منتقل می شود و وراث می توانند مطابق قانون نسبت به انتقال یا مطالبه ارزش سرقفلی اقدام نمایند.
۳. در قرارداد اجاره جدید (بعد از سال ۱۳۷۶) آیا همچنان می توان سرقفلی تعیین کرد؟
بله در قراردادهای اجاره ای که پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ منعقد می شوند تعیین سرقفلی به صورت قراردادی امکان پذیر است. طرفین می توانند با توافق مبلغی را به عنوان سرقفلی در قرارداد تعیین کنند و شرایط مربوط به آن را مشخص نمایند. اما در این نوع قراردادها حقوق و حمایت های قانونی مستاجر در مقایسه با قانون ۱۳۵۶ محدودتر است.
آیا شما به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در مورد "تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت" هستید؟ با کلیک بر روی اقتصادی, کسب و کار ایرانی، اگر به دنبال مطالب جالب و آموزنده هستید، ممکن است در این موضوع، مطالب مفید دیگری هم وجود داشته باشد. برای کشف آن ها، به دنبال دسته بندی های مرتبط بگردید. همچنین، ممکن است در این دسته بندی، سریال ها، فیلم ها، کتاب ها و مقالات مفیدی نیز برای شما قرار داشته باشند. بنابراین، همین حالا برای کشف دنیای جذاب و گسترده ی محتواهای مرتبط با "تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت"، کلیک کنید.